自分名義の不動産を持っている方が債務整理をする場合、不動産をどうするかが問題になります。
保有したまま債務整理ができれば、それが最善の方法でしょう。
しかし、取れる方法は限定されます。
ローンが残っている、アンダー・オーバーローンの状態である、共有名義である等々でも対応が異なってきます。

最終的には、保有するか、処分するかになりますが、処分をする場合でも任意売却、競売手続きで違いがあります。

ここでは、処分することを前提に、任意売却に焦点をあてて司法書士が解説します。

任意売却とは

債務整理での不動産処分には、任意売却と競売があります。
簡単に言うと、任意売却は自分で売ること、競売は債権者が裁判所を使って売ることになります。

一般的には任意売却の方が高く売れるとされています。
任意売却される不動産には通常、住宅ローン等の抵当権が設定されています。
任意売却で高く売れれば、ローン残高を大きく減らすことができます。金融機関との協議で残りを分割返済するようにできれば自己破産せずに済むことも可能です。
また、長期間返済をしていてローン残高が少なくなっていれば、任意売却で得たお金で返済した後に余りがでることもあります。

不動産をお持ちの方が債務整理をする際、不動産を処分しなければいけない状態であれば、いち早く任意売却をご検討下さい。

任意売却の手順

先に述べたように任意売却は、自分で不動産を売るということなので、自分で手続きを開始しなければいけません。
ただし、既に弁護士や司法書士に債務整理を依頼していて、その過程で任意売却をする場合は、弁護士や司法書士が所有者と相談しながら手続きを進めることになります。

任意売却は以下の順で進めていくことになります。

1. 不動産会社と所有者との間で仲介代理契約締結
   業者に売却のための代理権を与えます。
   自身で不動産会社を選択して仲介の手配もできますが、任意売却の専門業者に委託すると全てを手配してくれるので便利です。
   債権者によっては連絡の便宜上仲介業者を1社に限定するよう要望してきます。その場合、専属専任媒介・専任媒介契約を結びます。
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2. 業者に当該不動産の査定をしてもらい売却価格を出してもらいます。
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3. 債権者と交渉
   債権者に任意売却に同意してもうらうように交渉します。
   抵当権が付いている不動産を買う人はいないので、不動産を売却する際に抵当権を外してもらう（抹消）よう債権者と交渉しなければいけません。
   債権者はローンが全額返済された時に抵当権を抹消しますが、任意売却では通常、売却額は残高より低い場合が多いので売却額を全額返済に回しても完済できません。
   
   債権者が完済されない抵当権を抹消することはないのですが、任意売却を拒否すれば残る選択肢は売却額がより低くなる競売になるので、少しでも多くを回収するために抵当権の抹消に同意してくれることがあります。
   
   ただし、売却額が安いと判断されたり、次順位抵当権者（2番抵当権以下）が同意しない場合は、任意売却ができなくなります。
   この場合、次順位抵当権者にハンコ代と呼ばれる相当の金額を払ったり、抵当権消滅請求をすることで任意売却を目指します。
   
   ※通常、交渉相手は保証会社になります。銀行の住宅ローンには保証会社が付いており、任意売却が検討されるような状況では既に返済が滞納され保証会社により代位弁済（保証会社が銀行に一括返済する）がされていて、債権は銀行から保証会社に移転しています。
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4. 連帯保証人がいる場合、連帯保証人の同意も必要になります。
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5. 不動産会社に売却の仲介を依頼
   不動産会社に査定された売却額で買い手を探してもらいます。
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6. 購入者と売買契約・決済
   契約時に相手側と引渡し時期等の取り決めを行います。
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7. 債権者に弁済
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8. 弁済後の債務残高の返済

任意売却での問題点

任意売却をする際、所有の状況によっては事前に解決しなくてはいけない問題もあります。

共有名義になっている

自分の持分のみを任意売却することは可能ですが、まず、買い手が見つからないでしょう。
見つかったとしても持分を買取るのはプロの不動産業者位しかありません。持分を安く買いたたいて共有となった後、他の共有者に共有物分割請求をして自己の持分を高く買い取らせます。

他の共有者に買取ってもらうことが現実的でしょう。
買取らなければ競売となって全く知らない第三者と共有となる可能性があるので、他の共有者も買取りに前向きになるのでは思われます。
または、他の共有者の持分も含めて全部を売却するようお願いすることも一つの方法です。

対象の家に第三者が住んでいる

別の人とは？
パターンとして、離婚後に妻、子がそのまま家に住み、夫が慰謝料・養育費として家のローンを払っていたが、返済できなくなって任意売却をする場合です。ローンで買った家に親を住まわせている場合もあるでしょう。

この場合、原則、家を出ていってもらうようにお願いしなければいけません。
当事者にとっては、それなりの状況があって今の家に住んでいるので簡単に出ていくことは出来ないでしょう。
了承してもらうために、場合によっては替わりの住居、引っ越し費用を用意する等も必要です。

了承してもらえない場合は、強制競売に、その場合は強制的退去させられることになることをしっかり説明しましょう。

まとめ

任意売却は、不動産を所有されている方の債務整理手続きの過程で検討されます。
当事務所としては、不動産でも特に家は生活の基盤なので、出来る限り処分せずに保有したまま債務整理できる方法を第一に検討します。

任意整理、個人再生での債務整理により不動産を保有したままでの解決を目指します。
不動産を処分しなければいけない場合も、地元の不動産会社や任意売却専門業者に任意売却により処分するようにし、競売手続きは可能な限り回避するように努めます。

いずれにせよ、早い段階で債務整理に着手することが大切です。
返済に困り任意売却をお考えの方は、当事務所の無料相談をご利用下さい。